Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Ранее мы отдельно рассказали о ситуациях, когда нужно продать квартиру с мат.капиталом и когда нужно продать ипотечную квартиру. В сегодняшней статье рассмотрим ситуацию, когда продаваемая квартира не только куплена в ипотеку, но и приобретена с использованием средств мат.капитала.

Продаёте квартиру? Выбрать риэлтора поможет рейтинг агентств недвижимости, а подобрать новую квартиру — рейтинг новостроек.

Сделка по продаже ипотечной квартиры, да ещё и с мат.капиталом, включает в себя ряд нюансов. Основных момента тут два:

• Банк накладывает ограничения на сделку. Чтобы продать ипотечную квартиру вам придётся “избавиться” от ипотеки. Есть несколько вариантов как это сделать, о них расскажем далее.


• Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы интересы ваших детей в результате сделки не были ущемлены. Те средства мат.капитала, которые вы использовали, в итоге должны оказаться в виде собственности или денег на счетах ваших детей.

Решение для такой ситуации имеет несколько вариантов. Всё зависит от того являются ли дети собственниками текущей ипотечной квартиры или нет.

Если дети НЕ ЯВЛЯЮТСЯ собственниками квартиры

Как правило, дети не являются собственниками ипотечной квартиры. На это редко соглашаются сами банки. Вариантов продажи ипотечной квартиры при таком раскладе не очень много. В первую очередь вам нужно избавиться от ипотеки.

Вариант 1. Вы самостоятельно выплачиваете ипотеку. Этот вариант предполагает, что вы находите деньги на погашение ипотеки: вы их накопили, или можете взять у друзей и знакомых в долг, или даже оформить потребительский кредит.

Ваш примерный порядок действий в таком случае:

1. Гасим ипотечный кредит;


2. Получаем из банка документы о погашении ипотеки / закладную на квартиру;


3. Снимаем обременения по квартире в Росреестре;


4. Выделяем детям доли в квартире;


5. Обращаемся в органы опеки и получаем разрешение на продажу;


6. Ищем покупателя и продаём квартиру;


7. Покупаем новую квартиру;


8. Выделяем в новой квартире доли детям, либо кладём деньги на их счета;


9. Отчитываемся в органы опеки и попечительства о том, что выделили доли детям.

Пожалуй, это наиболее простой способ продажи ипотечной квартиры с мат.капиталом. Несмотря на то, что деньги на погашение ипотеки найти сложно, это будет сделать легче, чем найти покупателя в следующем варианте развития событий.

Вариант 2. Вы находите покупателя, готового погасить вашу ипотеку. Покупатель даёт вам задаток на погашение ипотеки, а вторую часть оплачивает уже после регистрации сделки в Росреестре.

Найти такого покупателя, который по расписке даст вам сумму на погашение ипотеки, поверьте, будет очень сложно.

Связано это с тем, что покупатель понимает сложность возврата своих денег, если вы его обманете. Подобные вопросы решаются через суд, требуют много времени и сил, и не всегда гарантируют возврат денег.

Тут ещё накладывается и тот факт, что органы опеки и попечительства могут не дать одобрение на сделку!

В целом, сроки подобной сделки весьма значительно затягиваются.

Крайне вероятно, что продавать квартиру вам придётся с существенным дисконтом.

Впрочем, если вы нашли такого покупателя, то порядок действий здесь будет такой:

1. Заключаем с покупателем предварительный договор о передаче задатка на погашение ипотеки;


2. Гасим ипотечный кредит в банке;


3. Получаем от банка необходимые документы о погашении ипотеки;


4. Снимаем обременения в Росреестре;


5. Выделяем детям доли в квартире;


6. В органах опеки получаем разрешение на сделку;


7. Продаём квартиру за вычетом задатка покупателя;


8. Покупаем новую квартиру и выделяем в ней доли детям, либо переводим деньги на их счета;


9. Отчитываемся в органы опеки о выделении долей.

Если дети ЯВЛЯЮТСЯ собственниками квартиры

Иногда с банком получается договориться о выделении долей детям в текущей ипотечной квартире. В таком случае применимы как выше озвученные варианты решения вопроса, так и нижеследующие.

Вариант 3. Покупатель выплачивает вашу ипотеку на сделке. В таком варианте найти покупателя будет чуть легче. Здесь гарантом успешного проведения сделки выступает уже ваш банк. В сделке задействованы вы, покупатель, специалисты банка и органы опеки и попечительства. Примерный порядок действий:

1. Получаем в банке разрешение на проведение сделки;


2. Получаем разрешение на сделку в органах опеки и попечительства;


3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры;


4. Заключается договор. По договору сумма, оплачиваемая покупателем, идёт на получение задатка банком (за счёт него гасится ипотека), а оставшаяся сумма переходит вам как к продавцу;


5. Покупатель квартиры кладёт деньги на два счёта: для банка и для вас;


6. Сделка регистрируется в Росреестре;


7. Банк и продавец (вы) получают деньги с соответствующих счетов;


8. Покупатель квартиры получает выписку ЕГРН и закладную на квартиру. Квартира будет с обременением, но его можно снять;


9. Подписывается акт приёма-передачи старой квартиры;


10. Вы покупаете новую квартиру и выделяете в ней доли детям (либо переводите деньги на их счёт);


11. Отчитываетесь в органы опеки и попечительства.

Вариант 4. Покупатель оформляет ипотеку на себя. У покупателя может не быть достаточно денег, чтобы разом погасить вашу ипотеку и выплатить вам оставшуюся часть стоимости квартиры. В таком случае уже сам покупатель может взять ваш ипотечный кредит и переоформить его на себя. Примерный порядок действий в таком варианте развития событий схож с вариантом 3:

1. Обращаемся в банк и получаем разрешение на проведение сделки;


2. Обращаемся в органы опеки и получаем разрешение на проведение сделки;


3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры по данному типу сделки;


4. Покупатель получает в банке одобрение на ипотеку;


5. Заключаются договор цессии (уступки прав по кредиту) и договор купли-продажи с обременением;


6. Сделка регистрируется в Росреестре;


7. Вы получаете оставшуюся часть суммы от стоимости квартиры;


8. Подписывается акт приёма-передачи квартиры;


9. Вы покупаете новую квартиру, в которой выделяете доли детям, либо переводите деньги на их счета;


10. Отчитываемся в органы опеки о выделении детям их долей.

Альтернативный вариант: возвращаем мат.капитал государству

Как видно, вариантов продажи квартиры с ипотекой и мат.капиталом не так уж много, и все они имеют свои сложности. Возможен альтернативный вариант, который может упростить вам жизнь.

Если вы вернёте мат.капитал обратно в соц.фонд (бывший ПФР), то звено “органы опеки и попечительства” просто исчезнет из проводимой сделки. В таком случае вы будете уже продавать квартиру как просто ипотечную.

Варианты выше тут также применимы, но выделять детям доли сначала в старой, а потом и в новой квартире, а также контактировать с органами опеки, будет уже не нужно.

Читайте также другие наши статьи по теме:

• Как быстро и выгодно продать квартиру самостоятельно?


• Квартира в ипотеку или в аренду — что выгоднее?


• Как правильно выбрать новостройку и квартиру в ней?