Несовершеннолетние собственники: как продать квартиру с долями детей?

Также как и взрослые, дети могут являться полными или частичными собственниками недвижимости. Однако сделки по продаже квартиры, где хотя бы один из собственников является несовершеннолетним, являются нестандартными и имеют свои особенности.

Продаёте квартиру? Найдите лучшего риэлтора в вашем городе через рейтинг агентств недвижимости, и подберите себе новую квартиру с рейтингом новостроек.

Кто может продать квартиру, где собственник ребёнок?

Как было сказано выше, дети могут владеть недвижимостью. Однако они не могут совершать с ней различные сделки. Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка вправе его законные представители, например родители или усыновители.

В отличие от классической “взрослой” сделки здесь участвуют ещё и органы опеки и попечительства. Они дают “добро” на проведение сделки. Без этого продать квартиру не получится.

Основное условие, выполнение которого требуют органы опеки в подобных сделках — улучшение жизненных условий несовершеннолетнего. Что это значит? Зависит от ситуации.

Продажа старой квартиры И покупка новой

В случае если продаётся старая квартира, где один из собственников несовершеннолетний, а затем приобретается новая, то размер доли ребёнка не должен быть меньше, чем в проданной квартире. Причём речь не только о фактических квадратных метрах, но и об их стоимости.

Например, если ребёнок имел ½ доли в квартире 80 кв.м, то в новой квартире 100 кв.м органы опеки могут вполне себе потребовать выделение ребёнку 50 кв.м жилой площади. Если квартира стоит примерно столько же, но, например, находится в менее престижном районе города.

Возможна и другая ситуация: семья продаёт старую квартиру в 80 кв.метров за 6 млн.рублей и 50% доля ребёнка (40 кв.метров) оценивается в 3 млн.рублей. При покупке новой квартиры в 100 кв.м за 10 млн.рублей (например в новом районе) доля ребёнка может быть уже и 30%, т.е. 30 кв.м. Т.к. 30 кв.м стоят 3 млн.рублей, вырученных ребёнком от продажи старой квартиры.

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: стоимость имущества несовершеннолетнего не должна уменьшиться, но последнее слово остаётся за органами опеки и попечительства.

Продажа старой квартиры БЕЗ покупки новой

Если цель продажи старой квартиры — это получить деньги, то часть денег придётся перевести на счёт, открытый на имя ребёнка. Переводится сумма, соответствующая доле ребёнка в старой квартире. Например, вы продали квартиру за 5 млн.рублей, где доля ребёнка составляла 25%. Значит вам нужно перевести 5 000 000р.*25/100 = 1 250 000р. на счёт ребёнка.

Ребёнок сможет воспользоваться этими деньгами, когда станет совершеннолетним.

Важный момент: органы опеки и попечительства “не очень любят” эту схему, т.к. в их понимании получение недвижимости ребёнком сейчас надёжнее, чем полученные деньги в банке через десяток лет. Потому особо рассчитывать на данную схему не стоит.

План действий по продаже квартиры с несовершеннолетним

Какой порядок действий при продаже старой квартиры, где собственник ребёнок?

1. Получите предварительное согласие и требования органов опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка. Для начала можно просто позвонить и объяснить свою ситуацию. Вам расскажут, не будут ли против предлагаемого вами решения вопроса, и скажут о необходимых действиях и документах.


2. Далее уже можно заниматься продажей квартиры. У нас есть отдельная статья о том, как быстро и выгодно продать квартиру самостоятельно. Впрочем, здесь мы рекомендуем вам воспользоваться услугами риэлторов, т.к. подобная сделка имеет некоторые нюансы (например, обязательное нотариальное заверение). Выбрать надёжное риэлторское агентство в вашем городе поможет наш рейтинг агентств недвижимости.

После продажи квартиры не забудьте отчитаться в органы опеки и попечительства об улучшении условий проживания ребёнка, а по завершении календарного года заплатить налог от продажи квартиры (дети не исключение). Кстати, если хотите избежать налога при продаже квартиры, то читайте ещё одну нашу статью.

Если после продажи старой квартиры вы собираетесь покупать новую квартиру, то подобрать хорошую новостройку в вашем городе вам поможет наш рейтинг новостроек. В данном случае при выборе квартиры обращайте внимание на готовность дома — собственность в строящемся доме оформить нельзя, а значит нельзя выделить долю ребёнку. Как следствие органы опеки не очень любят строящиеся дома, но делают исключения даже для строящихся домов.

Также вам, возможно, помогут другие наши статьи:

• Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры?


• Новостройка или вторичка: что лучше и где купить квартиру?


• Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция