Как продать квартиру, купленную в ипотеку: пошаговая инструкция

Ранее мы рассказывали о том, как купить квартиру в ипотеку. В сегодняшней статье расскажем о том, как можно продать ипотечную квартиру.

Сделку по продаже ипотечной квартиры лучше проводить с риэлтором. Выберете надёжную компанию при помощи рейтинга агентств недвижимости. Новую квартиру вам поможет выбрать рейтинг новостроек.

Ипотека — это, не что иное, как кредит под залог недвижимости. Пока вы не выплатите кредит, операции по продаже квартиры вы можете совершать только с одобрения вашего банка.

Есть ряд вариантов продать ипотечную квартиру, но, как правило, все эти варианты не такие выгодные, как если бы вы продавали квартиру без ипотеки. Подробнее обо всех вариантах, шагах и их нюансах расскажем далее.

Способ № 1. Найти деньги и самому погасить ипотеку

Одним из наиболее выгодных (финансово) вариантов по продаже ипотечной квартиры является самостоятельное досрочное погашение ипотеки перед продажей квартиры.

Проблема тут, по сути, одна: найти деньги на погашение ипотеки. Если вы готовы рассмотреть данный вариант, то порядок действий тут таков:

Шаг 1. Берём необходимую сумму у друзей / знакомых, или оформляем потребительский кредит.

Шаг 2. Досрочно погашаем ипотеку в банке, берём справку о погашении и забираем закладную на квартиру.

Шаг 3. Подаём в Росреестр заявление о снятии обременения на квартиру, приложив закладную и справку о погашении ипотеки.

Шаг 4. Получаем от Росреестра выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру без обременения.

С этого момента вы полноправный собственник квартиры и можете продать её, в том числе самостоятельно. Этот процесс мы детально описали в статье “Как быстро и выгодно продать квартиру”. Вкратце расскажем о дальнейших шагах.

Шаг 5. Оцениваем стоимость квартиры. Сделать это можно на сайтах объявлений, найдя похожие варианты.

Шаг 6. Готовим необходимые документы на квартиру. Стоит заняться подготовкой договора купли-продажи (основной и предварительный), выпиской жильцов, оплатой коммунальных платежей.

Шаг 7. Наводим порядок, фотографируем квартиру, составляем и публикуем объявление. Для публикации лучше всего подойдут популярные сайты cian.ru, avito.ru, domclick.ru и realty.yandex.ru.

Шаг 8. Показываем квартиру, находим покупателя и заключаем предварительный и основной договор.

Шаг 9. Регистрируем договор в Росреестре и получаем от покупателя деньги.

Шаг 10. Подписываем акт приёма-передачи квартиры и снимаем обременения.

Шаг 11. Рассчитываемся с долгами друзей и взятыми на погашение ипотеки кредитами.

Способ № 2. Покупатель лично даёт вам деньги на погашение ипотеки

В таком варианте вы заключаете с покупателем предварительный договор купли-продажи, в котором прописываете сумму задатка равную сумме, необходимой для погашения ипотеки. В свою очередь вы обязуетесь погасить ипотеку при получении данной суммы.

В данном варианте у вас практически 100% возникнут проблемы с поиском покупателя, даже при существенной скидке на квартиру. Связано это с высокими рисками — покупатель понимает, что вы вполне можете обмануть его, получив деньги. Даже если он обратится в суд и выиграет его, то это не гарантирует, что он получит отданные вам деньги назад. Или получит их хоть как-то оперативно.

Впрочем, если вы нашли покупателя, согласного на данную сделку, то порядок действий таков:

Шаг 1. Получаем в банке разрешение на проведение сделки.

Шаг 2. Готовим необходимые документы на квартиру. Стоит заняться подготовкой договора купли-продажи (основной и предварительный), выпиской жильцов, оплатой коммунальных платежей.

Шаг 3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры.

Шаг 4. Заключаем с покупателем предварительный договор купли-продажи, где указываем необходимую сумму задатка.

Шаг 5. Получив задаток, досрочно погашаем ипотеку в банке, берём справку о погашении и забираем закладную на квартиру.

Шаг 6. Заключаем с покупателем основной договор купли-продажи.

Шаг 7. Регистрируем договор в Росреестре, одновременно подаём заявление о снятии обременения на квартиру, приложив закладную и справку о погашении ипотеки.

Шаг 8. Получаем от покупателя оставшуюся сумму денег.

Шаг 9. Подписываем акт приёма-передачи квартиры и снимаем обременения.

Способ № 3. Покупатель гасит вашу ипотеку при участии банка на сделке

В таком варианте найти покупателя будет легче. Здесь гарантом успешного проведения сделки выступает уже ваш банк.

Шаг 1. Получаем в банке разрешение на проведение сделки.

Шаг 2. Готовим необходимые документы на квартиру. Стоит заняться выпиской жильцов, оплатой коммунальных платежей.

Шаг 3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры.

Шаг 4. Заключается договор. По договору сумма, оплачиваемая покупателем, идёт на получение задатка банком (за счёт него гасится ипотека), а оставшаяся сумма переходит вам как к продавцу.

Шаг 5. Покупатель квартиры кладёт деньги на два счёта: для банка и для вас.

Шаг 6. Сделка регистрируется в Росреестре.

Шаг 7. Банк и продавец (вы) получают деньги с соответствующих счетов.

Шаг 8. Покупатель квартиры получает выписку ЕГРН и закладную на квартиру. Квартира будет с обременением, но его можно снять.

Шаг 9. Подписывается акт приёма-передачи квартиры.

Способ № 4. Ипотека переоформляется на покупателя квартиры

Вполне очевидно, что у покупателя может не быть достаточно денег, чтобы разом погасить вашу ипотеку и выплатить вам оставшуюся часть за квартиру. В таких случаях уже сам покупатель может взять вашу же ипотеку и переоформить её на себя. Какие шаги для успешной продажи ипотечной квартиры в данном случае:

Шаг 1. Получаем в банке разрешение на проведение сделки.

Шаг 2. Готовим необходимые документы на квартиру. Стоит заняться выпиской жильцов, оплатой коммунальных платежей.

Шаг 3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры по данному типу сделки.

Шаг 4. Покупатель получает в банке одобрение на ипотеку.

Шаг 5. Заключаются договор цессии (уступки прав по кредиту) и договор купли-продажи с обременением.

Шаг 6. Сделка регистрируется в Росреестре.

Шаг 7. Вы получаете оставшуюся часть суммы за квартиру.

Шаг 8. Подписывается акт приёма-передачи квартиры.

Способ № 5. Банк сам продаёт вашу квартиру и гасит ипотеку

Звучит красиво, однако данный вариант, к сожалению, является самым невыгодным для собственника. Обычно он возникает, когда уже нет никакой возможности платить ипотеку.

В таком случае квартира реализуется с публичных торгов. Сумма, вырученная от продажи, идёт на погашение ипотеки и услуг банка, а остаток (если он есть) отдаётся собственнику (вам).

При этом банк заинтересован именно в сумме погашения ипотеки и будет готов продать вашу квартиру хотя бы за неё. То, что останется вам, банк волновать уже не будет. Низкая цена = высокая скорость продажи, а банкам нужно решить вопрос срочно.

Пожалуй, это все основные способы продажи ипотечной квартиры.

Если после продажи старой вы собираетесь покупать новую квартиру, то подобрать хорошую новостройку в вашем городе вам поможет наш рейтинг новостроек.

Если в продаваемой квартире собственниками помимо взрослых являлись так же и дети, то рекомендуем прочитать так же статью “Несовершеннолетние собственники: как продать квартиру с долями детей”.

По завершении календарного года не забудьте так же заплатить налог от продажи квартиры. О том, как избежать уплаты налога на проданную квартиру вам расскажет статья “Как избежать и не платить налог при продаже квартиры”.