Прогноз цен на недвижимость в 2026 году — рост или снижение?

Вопрос, который волнует сегодня многих, — что произойдёт с ценами на квартиры в предстоящем 2026-м году?

Интернет-проект ТОП-недвижимости.РФ традиционно публикует свой ежегодный прогноз по стоимости недвижимости в России и рассказывает о ключевых изменениях, произошедших в уходящем году.

На наш взгляд, основным фактором стоимости квартир в 2026-м году станет размер ключевой ставки Центробанка. Чем ниже будет эта ставка, тем выше будет рост цен.

Общий прогноз на основе прогнозируемой динамики ключевой ставки в 2026-м году: цены на недвижимость вырастут, но на величину официальной инфляции, а иными словами — незначительно. Подробно о проведённом анализе ситуации расскажем далее по тексту статьи.

ТОП-недвижимости.РФ публикует рейтинги недвижимости в России: риэлторские агентства, жилые комплексы, коттеджные посёлки, компании по строительству, ремонту, дизайну интерьера.

1. Что происходило с ценами на недвижимость в 2025-м году?

В статье годичной давности ранее мы публиковали прогноз, что цены на недвижимость в 2025-м году вырастут на уровне чуть ниже официальной инфляции. На практике, по данным анализа представленных в интернете объявлений, цены с конца 2024-го года по текущий момент времени во множестве регионов выросли в рамках 10-12% по году, что примерно соответствует общегодовому уровню инфляции в стране.

Можно сказать, что цены на недвижимость, по сути, остались на том же уровне и наш прогноз оправдался, как и прогноз, сделанный ещё одним годом ранее. В целом, недвижимость в последние 3 года растёт в цене, но всё также в рамках уровня годовой инфляции в стране. Этот рост несравним, например, с периодом 2021-2022 года, когда в ряде регионов за 1,5 года стоимость квартир выросла больше, чем в 1,5 раза.

Сегодня же, в достаточно широком объёме предложений, спрос, как и годом ранее, сдерживается высокой процентной ставкой по ипотеке (именно по ней покупается основная масса квартир). В большинстве российских банков потенциальных покупателей недвижимости по-прежнему ожидает стандартная ставка в районе 20-25% годовых с первоначальным взносом в размере 25-30% от стоимости будущей квартиры.

Например, для квартиры стоимостью 6 млн.рублей (из которых 1,8 млн.рублей будут ваши как первоначальный взнос, а 4,2 млн.рублей составят заёмные средства), ежемесячный платёж по ипотеке под 25% на 20 лет превысит 88 тыс.рублей, а общая переплата будет 4-х кратной и составит свыше 21 млн.рублей (взятые 4,2 млн.рублей + около 17 млн.рублей проценты по ипотеке).

При таких условиях оживления и роста рынка недвижимости ждать не стоит, так как покупатели заняли и по-прежнему удерживают выжидательную позицию.

2. Факторы, сдерживающие рост цен в 2026-м году

Основные факторы, останавливающие спрос и рост цен на недвижимость (помимо её высокой стоимости изначально):

• Ключевая ставка ЦБ РФ в 16-17% хоть и стала меньше на четверть за год, но по-прежнему достаточно высокая и определяет ставки по классической ипотеке в 20-25% годовых. В таких условиях люди предпочтут скорее снимать квартиру, нежели покупать её в ипотеку — аренда обходится значительно дешевле ежемесячного платежа — дешевле в 2-3 раза.


• Основные программы льготной ипотеки (сейчас, по сути, это семейная и IT-ипотека) по-прежнему доступны лишь ограниченному числу людей. Для популярной семейной ипотеки под 6% необходимо наличие одного ребёнка до 6 лет или же двух несовершеннолетних детей. Для IT-ипотеки необходима не только работа в компании с IT-аккредитацией с применяемыми налоговыми льготами, но и с обязательной зарплатой от 150 тыс.рублей в месяц для городов с населением от 1 миллиона человек (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга — там просто нельзя оформить данную ипотеку).


• Объём предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости сегодня по-прежнему весьма высок, а стоимость недвижимости всё так же недоступна для рядовых граждан: свыше 100 средних зарплат требуется на покупку однокомнатной квартиры в новостройке без отделки в крупном городе-миллионнике.

В такой ситуации цены на недвижимость по стране, в целом, вообще должны снижаться или стоять на месте. Если и не в фактическом выражении, то на уровне инфляции и роста цен на другие товары. Это, собственно, и происходит сейчас — цены индексируются на уровень инфляции.

3. Когда ждать роста цен на недвижимость?

Основным драйвером роста цен на недвижимость в 2026-м году будет выступать дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка (она определяет процент по ипотеке). В первой половине 2025 года ключевая ставка находилась на максимальном уровне в 21%, что определяло низкую доступность ипотеки. Во второй половине 2025 года ключевая ставка начала снижаться до уровня 16-17%. По прогнозам специалистов ожидается, что она снизится до уровня 12-14%, но к концу 2026 года. А это значит, что значительного оживления рынка недвижимости ждать в ближайшие полгода не стоит.

На оживление рынка также могут оказывать влияние и другие факторы, роль которых, пока что, не так значительна на наш взгляд:

• Пересмотр условий льготных ипотечных программ и появление новых — на текущий момент ситуация по этому вопросу, пока что, остаётся без особой конкретики со стороны государства.


• Роль недвижимости как объекта инвестирования. Если в 2025-м году покупатели предпочитали держать накопленные средства на банковских вкладах под 20% годовых, то в 2026-м году, при дальнейшем падении ключевой ставки, доходы по банковским вкладам снизятся и будут сравнимы с общей динамикой инфляции и роста цен на недвижимость. В таких условиях часть потребителей может принять вполне логичное решение не держать деньги на вкладах, а приобрести недвижимость, как наиболее надёжный вариант сбережения своих накоплений (по сути, при том же уровне доходности).


• Так называемый отложенный спрос — те, кто уже давно планировал купить квартиру, но из-за текущей ситуации на рынке недвижимости был вынужден ждать более выгодных условий / снижения ипотечных ставок. Данный спрос будет также реализовываться при снижении ставки по ипотеке.

Влияние вышеуказанных факторов на рост цен на недвижимость видится нам пока второстепенным. Покупать квартиры будут как всегда те, у кого вопрос действительно “горит” и не требует отлагательств, а также те, кто подпадает под различные льготные ипотечные программы. Но таких людей по-прежнему не так много. А значит, пока ставки по общедоступной ипотеке не снизятся до приемлемых уровней, цены на недвижимость в 2026-м году вырастут незначительно.

Понравилась статья? Читайте также другие наши статьи по теме:

• Когда лучше покупать или продавать квартиру?


• Новостройка или вторичка: что лучше и где купить квартиру?


• Как правильно выбрать новостройку и квартиру в ней?