Как избежать и не платить налог при продаже квартиры?

16.12.2022
Как избежать и не платить налог при продаже квартиры?
Иллюстрация к материалу «Как избежать и не платить налог при продаже квартиры?» на сайте ТОП-недвижимости.РФ

В России при получении её гражданами доходов применяется налог НДФЛ в размере 13%. Этот налог вы платите, например, со своей зарплаты (его перечисляет за вас работодатель). Вы также должны заплатить его и при продаже собственности — квартиры, автомобиля и пр.

В сегодняшней статье мы покажем вам способы, как уменьшить налог при продаже квартиры и даже вовсе его не платить.

Собираетесь продавать квартиру? Ознакомьтесь с нашим рейтингом агентств недвижимости и выберите лучшую компанию для сопровождения вашей сделки.

Ждать 5 лет = налог не платим

По умолчанию вы платите налог 13% с продажи квартиры в собственности менее 5 лет. Если ваша квартира в собственности больше 5 лет, то дальше можете не читать — налог вы платить точно не обязаны. Подавать декларацию в налоговую инспекцию также не нужно, штрафов не будет. Данная информация подтверждается сайтом nalog.ru.

Для владельцев новостроек срок владения отсчитывается с момента полной оплаты стоимости квартиры, а не с момента регистрации права собственности на неё.

Ждать 3 года = налог не платим

Срок владения в 5 лет действует для всех по умолчанию, но он уменьшается до 3-х лет в следующих случаях (нужно выполнение любого из условий):

  • Вы получили квартиру по наследству (срок отсчитывается с момента смерти наследодателя),
  • Вам подарил квартиру близкий родственник (если не близкий, то срок 5 лет),
  • Вы получили квартиру в результате приватизации,
  • Вы получили квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением,
  • Это ваше единственное жильё (не забываем учитывать квартиры, купленные в браке),
  • Вы покупаете новую квартиру за 90 дней (и менее) до продажи старой.

Ваша ситуация относится к одной из вышеназванных и продаваемая квартира в собственности больше 3-х лет — налог не платим, декларацию не подаём.

Если у вас есть несовершеннолетние дети

По новым правилам семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут быть полностью освобождены от уплаты НДФЛ при продаже квартиры при соблюдении ряда условий (всех ниже перечисленных):

  • Вы покупаете новую квартиру в том же году, когда продаёте старую,
  • Новая квартира больше по площади или кадастровой стоимости, чем старая,
  • Кадастровая стоимость новой квартиры меньше 50 млн. рублей,
  • На момент продажи старой квартиры вам или вашим детям не принадлежит более 50% от ещё какой-либо квартиры большей площади.

Не подпадаем под случаи выше = налог уменьшаем

Для тех, кому нужно продать квартиру срочно и кто не подпадает под условия выше, есть методы уменьшения налога на продажу квартиры. По умолчанию вы обязаны заплатить 13% от цены, за которую продадите квартиру.

Не стоит пытаться уменьшить цену продажи квартиры с целью ухода от налога. Если вы продадите квартиру слишком дёшево, то налоговая просто посчитает цену её продажи как 0,7 умножить на кадастровую стоимость квартиры, и будет исходить из этой суммы при расчёте налога.

Метод 1. Вычитаем расходы на покупку. Если у вас остались документы на покупку квартиры, в которых зафиксирована её стоимость, то 13% налога вы платите с разницы цены продажи и цены покупки.

Например: продаёте квартиру за 6 млн.рублей, а покупали за 4,5 млн.рублей — заплатите 13% от 1,5 млн.рублей, а конкретно 195 тыс.рублей. Это лучше, чем платить 13% со всех 6 млн.рублей (это 780 тыс.рублей), но у вас должны быть на руках документы о покупке квартиры.

Метод 2. Используем налоговый вычет. Если расходы на покупку квартиры подтвердить не получается, то из стоимости квартиры можно вычесть 1 млн.рублей и считать налог от новой суммы. По сути государство предоставляет вам своего рода “скидку” в 130 тыс.рублей на ваш НДФЛ при продаже квартиры. Продали квартиру за 3 млн.рублей, заплатите 13% от 2 млн.рублей, то есть не 390 тыс.рублей, а 260 тыс.рублей.

К сожалению, применять оба метода нельзя: можно либо только получить “скидку” в 1 млн.рублей на стоимость квартиры при продаже, либо уменьшить стоимость на оплаченные (и подтверждённые) расходы по покупке ранее этой же самой квартиры.

Ещё важный момент: право на подобный налоговый вычет (скидку) возникает 1 раз в год. Потому если вы уже использовали его при продаже имущества в том или ином году, то претендовать на вычет не получится.

Декларацию в налоговую подавать обязательно?

Во всех вышеуказанных случаях (кроме ожидания в 5 и 3 лет соответственно) при продаже квартиры нужно подать декларацию о доходах за предыдущий год. Подаётся декларация в следующем году после продажи по форме 3-НДФЛ до 30 апреля.

Например, вы продали квартиру в ноябре 2021 года, значит нужно отчитаться о продаже до 30 апреля 2022 года. Налог оплачивается до 15 июля. Штраф за неподачу декларации — 5% за каждый месяц просрочки (максимум до 30%) от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Штраф за неоплату налога вовремя — 20% от суммы налога. Есть ещё и пени. В общем, суммы значительные и шутить с этим не стоит.

Даже если налог у вас нулевой и платить его вы не должны, декларацию подавать нужно. В противном случае штраф за не сдачу “нулевой” декларации составит 1000 рублей.

Декларацию 3-НДФЛ можно подать самостоятельно онлайн через сайт налоговой инспекции https://nalog.ru.

Вкратце это самые основные способы избежать и не платить налог при продаже квартиры.

Читайте также другие наши статьи по теме: